Kira sözleşmesinde belirlenen süreden önce evini tahliye etmek isteyen kiracı hakkında Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi uygulama alanı bulacaktır;

“Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.”

Kanun maddesinde de açıkça belirtildiği gibi, fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri veren kiracı makul bir süre için bedel borcunu ödemeye devam edecektir. Maddeyi dikkatle incelemek gerekirse, burada sadece bedel ödeme borcunun değil diğer tüm yükümlülüklerin (özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu, temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu, ayıpların giderilmesine katlanma borcu, kiralananı gösterme borcu gibi),kiralananın yeniden benzer koşullarla kiralanabilmesi için gerekli olan makul bir süre ile devam edeceği düzenlenmiştir. Örneğin erken tahliye edilen taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul süre 3 ay ise kiracının sorumluluğu bu 3 ay ile sınırlıdır. Makul süre 3 ay olmasına rağmen, kiraya veren taşınmazı 2 ay sonra kiraya vermişse, eski kiracının sorumluluğu taşınmazın boş kaldığı bu 2 ay ile sınırlı olacaktır.

Makul sürenin ne kadar olacağı ile ilgili kiracı ile kiraya veren arasında uyuşmazlık yaşanması halinde makul sürenin tespiti için mahkemeye başvurmak gerekecektir. 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/4614 Es. 2018/12786 K. ve 13.12.2018 tarihli kararında; “Mahkemece; konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak dava konusu yerin aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği hususunda denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bilirkişi raporu alındıktan sonra belirlenecek makul süre kadar kira parasından davalının sorumlu tutulması gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” denilerek, makul sürenin belirlenmesi için dava konusu yerin aynı şartlarda ne kadar sürede kiraya verilebileceği hususunda bilirkişi raporu alınması gerektiği belirtilmiştir. Zira, makul süre konutlarda genellikle 3 ay olarak kabul edilse de, konutun özelliklerine (fiziksel özellikler, konum, yaş vs gibi) ve somut olayın özelliklerine göre farklılık göstermesi de mümkündür. 

Yargıtay aynı zamanda makul sürenin taraflar arasında sözleşme ile de belirlenebileceğini kabul etmektedir. Örneğin Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/ 3381 Es. 2014/13563 K. ve 08.12.2014 tarihli kararında; “Öte yandan erken tahliye anında TBK 325 maddesine göre kiracı anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden anahtar teslim tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verileceği makul süre kira bedeli ile sorumludur. Sözleşmede taraflar makul süreyi 3 ay olarak belirlemişlerdir. Davalı kiracı cevap dilekçesinde, 3 aylık kira bedelinden sorumlu olduğunu da kabul etmiştir. Bu durumda mahkemece, davalı kiracı ve kefilin anahtar teslim tarihi olan 11.12.2012 tarihine kadar kira bedelinden davalı kiracının ise bu tarihten sonraki 3 aylık kira bedelinden sorumlu tutulması gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” denilerek, taraflar arasında kararlaştırılan 3 aylık sürenin makul süre olarak kabul edilmesi gerektiği belirtilmiştir. 

Makul bir süre boyunca, kiracının edimlerini yerine getirmesi yükümlülüğü yanında, eğer kiracı bu sürenin dolmasından önce kiraya verenin kabul etmesi beklenecek, ödeme gücüne sahip olan ve kira ilişkisini devralmaya hazır olan yeni bir kiracı bulabilirse, kiracının kira ilişkisinden doğan sorumlulukları makul sürenin bitiminden önce sona erecektir.